直系血亲间继承房产的方式和税费承担，与买卖、赠与房产差异辨析
律师手记：某晚，我的一位远亲表姑通过母亲向我咨询有关遗产继承的一些问题。不久前，她再嫁的丈夫去世，留下一套写有她和她丈夫两个人名字的房产，她丈夫的兄弟姐妹想争夺这套房产的产权份额，她问：Q1她丈夫的兄弟姐妹有没有权利取得她丈夫的遗产；Q2她与前夫所生的儿子是否有权继承她现任丈夫的房产；Q3如何办理房产继承过户？ 经过一番了解，表姑丈夫生前没有立过遗嘱也没有遗赠扶养协议，除表姑外无其他法定继承人（表姑改嫁时，儿子已成年，不与她现任丈夫形成抚养关系），这套房产归属表姑一人所有没有争议。她继续问：如何将这套房产过户给她儿子，买卖好还是赠与好？表姑研究过现在将房产过户给儿子，儿子尚未成婚，将作为儿子的婚前财产，而如果表姑死后儿子继承房产，遗产将作为儿子的夫妻共同财产。 笔者不得不佩服现在疯涨的上海房价、居高不下的离婚率，竟使得老太太一个个自学成才成精。这种提前规划身后财产的意识，还有借助于法律实施其财产规划的思维是前卫的，值得学习和倡导。为解决表姑的困惑，有可能也是广大老阿姨老爷叔的困惑，特撰写本文一篇，给各位看官答疑解惑。 |
（注：由于税收相关规章政策庞杂繁多，各地政策不一，实践操作中具体问题建议咨询税务主管部门，以税务主管部门的答复意见为准。本文主要基于上海市地方政策，以房产交易中主要涉及的个税、增值税和契税予以分析。）
法定继承人继承房产无需缴纳个税、增值税及契税。法定继承人的范围包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹。继承房屋必须是在被继承人死亡后。
根据《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）的规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；家庭财产分割，包括下列情形：3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定：法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
对于遗产分割按照法定继承或公证遗嘱办理，各个继承人没有异议的，全部继承人前往公证机构办理继承公证。支付公证费用，取得继承公证书后，携带相关证明文件即可去不动产登记中心办理过户去名/加名登记手续。
对于遗产分割继承人之间存在矛盾纠纷无法化解的，则需要通过诉讼方式处理解决。参见笔者此前在《再婚家庭法定继承，如何确定继承人，查清遗产范围》一文中叙述的复杂家庭关系，别无他法只能诉诸法院解决。法院生效的法律文书可直接作为所有权变动的依据，但仍需要履行办理过户登记的程序，去除被继承人名字后方可在市场上自由交易。
根据《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》可知：直系亲属间无偿赠与不征个税，免征增值税；
但房屋赠与需要缴纳契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》（2019修订）“契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”上海市人民政府印发《关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》的通知（2020）“二、本市契税的适用税率为3%。”根据房产面积和首套、二套区别契税有1%、1.5%、3%三档。
通过买卖方式转让房产，需缴纳个税、增值税、契税。个人对外销售住房，符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税（“满五唯一”）。根据上海新政策，个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。
与一般房屋买卖流程先付定金-网签-过户-交房有所不同，直系亲属间办理过户可以省去很多步骤，不必要发生真实的购房款支付，只需要过户时缴纳税费即可。为避税、避债或避限购等目的，在父母子女间转让房产通常会采取买卖方式操作。
我国目前未开征遗产税，继承房产无需缴纳遗产税。实践中所谓的“遗产税”系指继承房屋后再出售时需要缴纳的个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》（2018修正），个人转让不动产取得收入按照财产转让所得适用20%的比例税率，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。这是赠与和继承面临的再出售巨额成本的问题，也是为什么很多家庭考虑通过买卖而不是赠与或者继承方式传承房产的原因。那么以赠与或者继承方式取得的房产是否能按其他税率征收以及是否适用满五唯一免征个税的规定？
受赠和继承后再转让房产是否可以核定征收个税？《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
受赠和继承后再转让房产满五唯一是否可以免征个人所得税？按照《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
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